최근에 부동산 시장이 심상치 않습니다. 무서운 줄 모르고 상승하던 집값이 주춤한 지는 오래됐고, 매매 건수가 거의 없는 것은 물론, 몇 억 원씩 떨어지는 단지도 심심치 않게 등장하고 있습니다.
아무래도 인플레이션을 방지하기 위해 미국과 우리나라에서 금리를 올리는 게 큰 영향을 주고 있는 것 같은데요. 앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지 개인적으로 공부한 내용을 정리 겸 남겨봅니다.
부동산은 결국 수요와 공급?
작년까지 폭등하던 부동산 시장에서 정부의 정책을 비판하며 끝없는 부동산 상승을 전망했던 전문가들은 공급에 주목했습니다. 부동산 수요란 늘 꾸준히 있는 것인데, 공급을 막아버리니 부동산 가격이 계속 오를 수밖에 없다는 것이었죠.
전 정권이 시종일관 공급 보다는 수요 차단에 집중한 것도 사실 문제는 맞습니다. 하지만 모 장관의 말처럼 부동산이 빵도 아니고, 단 시간에 수천 수만 채의 주택을 공급할 수는 없었겠죠?
여러 가지 원인이 있겠지만 결국 그동안 부족했던 공급 계획이 부메랑이 되어 돌아온 것은 틀림없습니다.
하지만 한편으로는 장기적 저금리에서 촉발된 유동성으로 코인이나 주식 투자 광풍이 불어닥치며 사람들이 투자에 관심을 갖게되었고, 부동산 투자를 부추긴 전문가나 유튜버들의 지분도 조금은 영향이 있지 않을까 싶네요.
아무튼 그 시기에 많은 분들이 얘기했던 부분이 공급부족이었는데요. 지금은 공급 부족이 해결되지 않았는데도 부동산 시장 하락이 장기화될 조짐입니다.
개인적으로 인제는 수요에 집중해야될 때라고 봅니다. 이전까지 언급됐던 공급 부족은 이미 모두가 알고 있는 상황입니다. 고정 상수인 것이죠.
당분간은 수요가 부동산 시장에 더 큰 영향을 줄 요인이 되지 않을까 싶습니다. 지금 팔고 싶은 매도자들의 물건을 받쳐줄 수요자들이 많으면 시장이 반전될 수 있고, 고금리가 부담되고 이미 살만한 사람들은 다 집을 구매한 경우라면 하락세가 더 길어질 수 있겠죠.
하반기 금리 전망
이쯤에서 중요한 건 금리일 것 같은데요. 엊그제 파월이 의미심장한 연설을 했죠. 또다시 자이언트 스텝(0.75% 인상)을 예고하며, 고금리로 인한 고통은 인플레이션을 막기 위한 비용이라는 것이죠.
때마침 우리나라 한은 총재님께서도 비슷한 발언을 했습니다. 앞으로 꾸준히 금리를 오를 수 있음을 시사하며, 만약 그렇지 않은 방향에 베팅한 분들은 책임질 거라고 했습니다.
이 멘트를 날리며 보여줬던 미소 때문에 채권 투자자들은 간담이 서늘했다고 하네요.
미국이 금리를 계속 올리면, 우리나라도 금리를 올리지 않기 힘들 겁니다. 금리 차이가 벌어지면 우리나라에서 외화가 유출될 것이고, 제 2의 외환위기 사태가 오지 말라는 법도 없습니다.
환율도 지금 사상 최고 수준으로 오르는 중이죠. 최근 1,340원도 돌파했습니다.
결론
결국 금리가 당분간 내리기 힘들다는 것을 고려하면, 당분간 부동산 시장에서 수요는 위축되지 않을까 싶습니다. 현 상황에서 수요에 가장 큰 영향을 주는 부분은 금리라고 보거든요.
대세 상승장에서는 그렇지 않을 수도 있지만, 현재 장이 안 좋기 때문에 투자자들 입장에서도 심리가 위축될 수밖에 없습니다.
매도 물량을 받쳐줄만한 사람이 많지 않은 점도 있습니다. 지난 부동산 폭등 장에 이미 영끌로 진입한 매수자가 너무나도 많습니다. 원래 부동산 시장 참여자가 아닌 2030들까지도 너도나도 부동산 시장에 뛰어들었었죠.
향후 몇 년간 잠재 수요자를 땡겨썼기 때문에, 당분간은 수요가 받쳐주기 힘들다고 생각합니다.
거기다가 아직 시간이 많이 남았다고 생각되는 3기 신도시 입주 시까지 고금리 기조가 꺾이지 않으면, 부동산 시장은 앞으로 거의 10년 가까이 주춤할 가능성도 있겠네요.
물론 장기적으로 좋은 부동산 가격이 우상향한다는 것은 저도 믿고 있습니다. 하지만 부동산은 기본적으로 금액이 크기 때문에 조금만 떨어져도 심리적으로 큰 타격을 받고, 삶의 안정을 유지하기 쉽지 않습니다. 적당한 가격을 유지하며 연착륙했으면 하는 바람입니다.