오늘은 따끈따끈한 부동산 뉴스 하나를 전해드리도록 하겠습니다. 15억 원 이상 주택에 대한 주택담보대출 허용에 대한 소식인데요. 추석 이후 실제 시행 여부가 결정 날 것 같습니다. 해당 규제에 대한 히스토리와 쟁점사항, 그리고 규제 완화에 따른 전망 등을 간단히 알아보도록 할게요.
1. 15억 초과 주택 담보대출 규제
해당 주택 담보대출 규제가 처음 나온 것은 2019년 12월 12/16 부동산 대책에서입니다. 지금 부동산 시장 참여자들에게는 너무 당연한 내용이지만, 사실 생각보다 그렇게 오래된 규정은 아닙니다.
지난 정부에서 수많은 주택 시장 안정화 대책을 내놓았는데, 가장 많이 비판을 받았던 내용 중 하나죠. 무엇보다 주택 기준 가격에 따라 담보대출이 불가능한 구간을 정함으로써, 좋고 비싼 아파트는 현금이 없으면 아예 살 수 없게 돼버렸으니까요.
사실상 현금 부자 아니면 고가 주택 신규 취득은 어려워졌고, 계층 이동을 막는다는 비판이 많았습니다. 게다가 15억 원이라는 기준을 제시한 셈이 되어, 애매한 가격대의 아파트 가격이 15억원 근처까지 폭등하는 기현상도 벌어졌죠.
2. 주택 담보대출 규제 위헌 소송
급작스레 발표된 조치로 인해 피해를 입은 사람들이 위헌 소송을 제기하기도 했습니다. 예고도 없이 기습적으로 발표된 정책 때문에, 곤란한 상황에 처한 분들이 많았을 겁니다.
최근 해당 사안에 대해 헌법 재판소 공개 변론이 있었고, 잘하면 올해 안에 결과가 나올 예정이기도 합니다. 헌법 재판소에서 다루고 있는 쟁점은 3가지 정도가 있는데요.
첫 번째로 해당 조치가 법, 시행령, 시행규칙 등이 아닌 행정지도일 뿐이기 때문에, 위헌 청구 대상이 될 수 있냐는 문제입니다. 해당 정책은 금융위원회가 은행에 지침으로 준 행정지도일 뿐이라는 것이죠.
그다음은 피해 당사자가 개인이 아니고 오히려 금융기관이라는 납득하기 어려운 주장이 있는데요. 크게 동의하기 힘든 부분이네요.
마지막은 15억 원이라는 금액이 적합하냐는 것입니다. 무슨 근거로 금액을 정했는지 명확하지도 않고, 15억 원을 기준으로 180도 상황이 달라지는 게 형평성이 없다는 것입니다.
3. 15억 넘는 주택 담보대출 가능 전망
추석 이후 부동산 정상화 방안이 나올 것 같습니다. 그리고 이때 해당 규제를 원상태로 돌려놓겠다는 얘기가 있습니다. 해당 규제가 행정지도였기 때문에, 마찬가지로 법 개정 없이 바로 시행할 수는 있습니다.
이번 정부는 과도한 부동산 규제를 정상화한다는 기조가 있죠. 게다가 부동산 시장 하락 징후가 심상치 않고 거래가 아예 끊긴 상황이기 때문에, 어느 정도 거래 활성화의 목적도 있을 것입니다.
부동산 시장이 하락하도록 놔두기도 힘들 겁니다. 무주택자들 입장에서는 집값이 떨어지면 좋을 것 같지만, 경기 침체로 이어지면 훨씬 더 힘든 고통이 펼쳐질 수도 있습니다.
소비가 위축되고 고용이 불안해지며, 가계나 기업이 파산하는 등 연쇄적으로 악순환이 벌어질 위험이 있습니다. 세수도 줄어드는 것도 문제고요.
다만 지금 이 시점에 굳이 해당 규제를 해제하는 것이 의미가 있을까라는 의문은 있습니다. 대출 증가로 인한 리스크가 대두될 거라는 의견도 있는데, 요즘 같은 고금리 시대에 그 부분은 크게 걱정하지 않아도 될 것 같고요.
규제 완화해준다고 그렇게 비싼 주택을 대출 끼고 덥석 살 사람은 많지 않아 보입니다. 누가 봐도 지금 대세 하락장 초입인듯한 분위기인데 말이죠.
오히려 어느 정도 부동산 가격 하락을 감내해야 하지 않을까 싶습니다. 가격 방어에 얽매이다 보면 이도 저도 안될 수 있어요. 현재 가장 다급한 문제는 인플레이션과 환율을 잡는 거라고 생각합니다. 그다음에야 경기침체 걱정도 할 수 있을 거라고 봐요.